Devenir propriétaire d’un bien immeuble est une opération juridique complexe qui suppose de bien préparer son projet et d’opter préalablement pour l’une des trois voies offertes à cet effet.

  • L’acquisition d’un bien existant
  • L’acquisition sur plan ou vente en état futur d’achèvement
  • La construction d’un logement sur un terrain préalablement acquis

Cette troisième voie n’est citée que pour mémoire car elle ne relève pas à proprement parler des acquisitions immobilières.

I. L’acquisition d’un bien existant

Pour trouver un immeuble, plusieurs méthodes coexistent chercher seul en consultant les annonces de presse ou de l’internet ou faire appel à un agent immobilier ou à un notaire.

L’agent immobilier appartient à une profession strictement règlementée depuis 1970 (loi modifiée par la Loi du 24 mars 2014 dites Loi « ALUR »).

  • Il ne peut intervenir comme intermédiaire que s’il a reçu un mandat écrit.
  • Il ne peut s’agir que d’un mandat de vente qui lui est confié par le vendeur ou un mandat de recherche pour l’acquéreur.
  • Toute visite d’immeuble par l’intermédiaire d’un agent immobilier fera l’objet d’un bon de visite.

Une fois l’immeuble trouvé et l’accord intervenu entre vendeur et acquéreur la vente procédera en deux temps

1 Signature d’un avant-contrat qui peut prendre la forme d’une promesse de vente ou d’un compromis

Les conditions de validité, les effets et le sort des indemnités d’immobilisation ne sont pas les mêmes pour chacun de ses avant-contrats.

Par ailleurs les acquéreurs (s’ils ne sont pas des professionnels) bénéficient d’une faculté de rétraction définie par la Loi Macron du 6 août 2015.

Enfin les avant-contrats comportent la plupart du temps des conditions suspensives dont la mise en oeuvre et la réalisation dans le délai imparti posent parfois problème.

2 Par la suite, la vente d’un bien immeuble nécessite l’intervention d’un Notaire qui va dresser l’acte authentique et prendre en charge les démarches de publication.

C’est à ce stade que le transfert de propriété s’opère, à savoir l’acquéreur doit payer le prix convenu et le vendeur doit délivrer le bien et le garantir contre les vices cachés

Pour sécuriser chacune de ces étapes ou résoudre des difficultés qui se présentent la consultation d’un spécialiste en droit immobilier peut s’avérer utile.

II. Acquisition d’un bien sur plan

Bien que cela ne soit pas obligatoire, l’acquisition d’un immeuble en cours de construction est souvent précédée d’un contrat de réservation.

Le promoteur réserve alors le logement en contrepartie d’un dépôt de garantie qui varie en fonction de la date de livraison.

Le non-respect du délai de livraison, la restitution du dépôt de garantie ainsi que la non-conformité de l’immeuble au projet initial etc. sont souvent sources de difficultés.

Le projet de contrat de vente doit être adressé à l’acquéreur un mois avant la régularisation de l’acte authentique. Il doit comporter un descriptif très détaillé du logement et des détails de la construction, ainsi (le cas échéant) du règlement de copropriété.

Le contrat indique également le prix et l’échelonnement des paiements à effectuer au fur et à mesure de l’avancement des travaux, généralement assortis de pénalités en cas de retard de paiement.

Le chantier peut prendre du retard et la livraison sera différée.

Un autre risque pour l’acquéreur provient de la mise en Redressement judiciaire ou même de Liquidation judiciaire de l’entreprise de construction.

En principe des garanties sont prévues au contrat mais leur mise en oeuvre n’est pas facile.

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