Droit des Baux Commerciaux

De manière générale, le bail commercial est un contrat passé entre deux parties par lequel un local est loué à un commerçant, un industriel ou même un artisan pour y exercer une activité commerciale.

Selon les dispositions de l’article L 145-1-I du Code de Commerce, les éléments nécessaires à la conclusion d’un bail commercial sont l’existence d’un local commercial, l’exploitation d’un fonds de commerce et l’immatriculation du preneur au registre du commerce ou au répertoire des métiers.

Chaque étape de la vie d’un bail commercial est complexe et la plus grande vigilance est conseillée à chacune de ces étapes et notamment lors de :

  • la conclusion d’un bail commercial
  • le renouvellement du bail
  • la fixation du loyer de renouvellement
  • la fixation des indemnités d’éviction
  • la révision des loyers en cours
  • la cession de bail
  • la répartition des charges et des travaux
  • la sous-location
  • la cession de bail
  • la résiliation judiciaire ou amiable du bail

Chacune de ces étapes requiert tant pour le bailleur que pour le preneur une connaissance éclairée ou des conseils avisés pour mettre en place les actions appropriées.

  Droit des Baux d’Habitation

Les baux d’habitation ou à usage mixte relèvent d’une législation complexe et évolutive.

Le texte de référence est la loi du 6 juillet 1989 souvent remaniée à laquelle s’ajoutent certains articles de la loi du 30 décembre 1986 et certains textes du Code de la Construction et de l’Habitation.

L’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 consacre le droit au logement comme un droit fondamental ; un grand nombre de dispositions de cette loi est d’ordre public de sorte que le bailleur et le preneur ne peuvent y déroger.

Par ailleurs et pendant le cours du bail, le respect des obligations tant du bailleur que du preneur est source d’un contentieux abondant qui ne se limite pas à celui des loyers impayés.

Face à ce labyrinthe législatif et jurisprudentiel, il est prudent de s’adresser à des professionnels spécialisés.

  Droit des Baux Professionnels

Les baux professionnels sont réservés à des locaux dans lesquels les locataires exercent des activités non commerciales, c’est-à-dire le plus souvent des professionnels libéraux ou artisanaux à condition qu’il n’existe pas de fonds artisanal.

Le régime de ces baux est beaucoup plus souple que celui des baux commerciaux. Il relève des dispositions du Code Civil et de celles de l’article 57A de la loi du 6 juillet 89.

La durée du bail est de 6 ans. Le bailleur ne peut rompre le contrat avant l’échéance. En revanche, le preneur ne bénéficie d’aucune garantie de renouvellement en fin de bail.

Pour que le bail se termine à l’arrivée du terme, il faut nécessairement un congé, à défaut le bail se reconduit pour 6 ans.

Par ailleurs, le preneur peut donner congé à tout moment moyennant un préavis de 6 mois. A la différence des autres réglementations, le congé n’a pas à être motivé.

Les baux professionnels n’offrent pas au preneur la stabilité des baux commerciaux pour l’exercice de leur activité.

Cette instabilité peut être source de contentieux ou en tout cas justifier que les parties soient parfaitement éclairées sur la mesure de leur engagement lorsqu’elles contractent.

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